Le secteur immobilier, par la nature et les montants des transactions qu’il génère, est fortement exposé aux risques de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme (LCB/FT). Selon le rapport 2023 de la CNS, il s’agit d’ailleurs du principal secteur concerné par les sanctions prononcées par la CNS pour des manquements aux obligations LCB/FT, représentant 62,5% des sanctions totales de 2023.
Afin de renforcer la résilience de ce secteur à risque, les services TRACFIN (Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins) et la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), ont publié des lignes directrices conjointes pour les obligations TRACFIN en immobilier, le 6 novembre 2018. Elles visent à accompagner les professionnels de l’immobilier dans la mise en œuvre de leurs obligations, avec notamment pour finalité d’aider à identifier et évaluer les risques, puis à les prévenir.
I – Présentation des lignes directrices TRACFIN – DGCCRF
Les lignes directrices constituent un document explicatif, sans valeur normative, mais indispensable pour interpréter et appliquer les obligations du Code monétaire et financier (CMF) en matière de LCB/FT.
Mises à jour pour intégrer la 4ème directive européenne 2015/849 du 20 mai 2015 anti-blanchiment, elles ont une portée essentiellement pratique et pédagogique. Elles permettent :
- De rappeler quels professionnels et quelles opérations du secteur de l’immobilier sont assujettis aux obligations de LCB/FT ;
- D’identifier les risques spécifiques propres au secteur immobilier ;
- D’aider les professionnels assujettis à mettre en place leur système d’évaluation et de gestion des risques (avec les étapes de cartographie des risques et la mise en place de mesures et politiques internes) ;
- De préciser les mesures de vigilance à appliquer (Par exemple, pour un professionnel de l’intermédiation immobilière, l’identification d’un client et d’un bénéficiaire effectif interviendra avant la signature d’un mandat. Autre exemple, dans le cas d’une relation d’affaires, l’identification interviendra à partir de la manifestation d’intérêt du client pour le bien (offre d’achat, manifestation d’intérêt pour louer) ;
- D’aider les professionnels assujettis à distinguer les obligations de vigilance à mettre en place selon qu’un client est habituel ou occasionnel (Par exemple, les mesures d’identification d’un client prévues aux articles L561-5 et R561-10 du CMF sont toujours requises si la relation s’effectue avec un client habituel, alors qu’avec un client occasionnel, les mesures sont requises uniquement si l’opération est d’un montant supérieur à 15 000€ ou s’il y a suspicion de soupçon) ;
- De rappeler ce qu’est une déclaration de soupçon à TRACFIN (Quels déclencheurs ? Quelles modalités ? Que déclarer ? Quels délais) ;
- De préciser les obligations de contrôle interne et de gouvernance du dispositif LCB/FT ;
- De préciser les obligations de formation et d’information du personnel (La sensibilisation continue des collaborateurs) ;
- De préciser qu’il existe un contrôle par les autorités, qu’elles disposent de pouvoirs de sanctions ;
- Proposer en annexe, des typologies de situations à risque, des critères d’alerte (relatifs aux opérations, aux fonds, aux bénéficiaires effectifs, aux mesures de vigilance).
Les lignes directrices s’adressent à tous les acteurs régis par l’article 1 (1°, 2°, 4°, 5°, 8° et 9°) de la loi Hoguet comme les agents immobiliers, les administrateurs de biens, les syndics de copropriété, etc.
II – Quels enseignements pour la mise en place des procédures TRACFIN ?
Le dispositif LCB/FT repose sur une approche par les risques. Ainsi, chaque professionnel doit identifier les facteurs de risque (profil du client, nature de l’opération, origine des fonds, pays impliqués, etc.), évaluer leur niveau, puis classer les clients et les opérations en conséquence.
1. Une approche fondée sur le risque
Ces actions donnent lieu à ce que l’on appelle une cartographie des risques, laquelle est propre à chaque structure et qui est documentée par écrit, partagée avec les collaborateurs et actualisée de manière régulière.
2. Des obligations de vigilance différenciées
Les obligations de vigilance varient selon qu’il s’agit d’une relation d’affaires avec un client habituel ou d’un client occasionnel. Dans tous les cas, l’identification du client et du bénéficiaire effectif est impérative. Toutefois, l’intensité et le moment de la vérification diffèrent :
- Pour une relation d’affaires continue ou répétée, une vigilance constante s’impose ;
- Pour une opération ponctuelle, une vigilance ciblée est suffisante, sauf en cas de soupçon ou de risque particulier, où un renforcement est requis.
Un dispositif allégé peut être envisagé en cas de risque faible, mais doit être justifié et documenté.
3. La déclaration de soupçon TRACFIN, un dispositif central
En présence d’éléments atypiques ou incohérents qui font naître un doute sur la licéité des fonds ou l’intention réelle de l’opération, le professionnel a pour obligation d’effectuer une déclaration confidentielle de soupçon à TRACFIN, via la plateforme sécurisée Ermes. Un correspondant TRACFIN doit être désigné dans chaque structure pour centraliser et coordonner ce type de signalements.
4. Organisation, contrôle interne et formation
Pour être conforme, chaque professionnel doit formaliser son dispositif de prévention autour de plusieurs piliers :
- Des procédures internes écrites et adaptées à l’activité ;
- La désignation d’un responsable LCB/FT est essentielle pour procédures internes pour l’immobilier;
- Une formation continue des équipes aux enjeux LCB/FT ;
- Un dispositif de contrôle interne pour assurer le suivi et l’effectivité des mesures ;
- Une conservation des pièces et documents justificatifs pendant au moins cinq ans.
III – Points clés pour les professionnels de l’immobilier
Des cas pratiques de typologies de risques et de critères d’alerte sont présentés dans les annexes des lignes directrices. Ils ne sont pas de simples exemples théoriques, mais traduisent des situations réelles, régulièrement rencontrées en pratique, que les professionnels doivent être en mesure d’identifier, de comprendre et d’intégrer dans leur évaluation des risques.
Les typologies de risques — qu’il s’agisse d’achats réalisés via des tiers, de recours à des sociétés écrans, ou de financements opaques — démontrent à quel point des signaux mêmes faibles peuvent être révélateurs de risques de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme. Leur détection ne peut reposer que sur une appropriation réelle et proactive de la part des professionnels. En d’autres termes, ces alertes doivent devenir des outils concrets d’analyse au quotidien, adaptés à la réalité de chaque structure.
Sur les typologies de risques fréquents (Annexe 1) :
| Personnes politiquement exposées (PPE) – Cas d’un achat de bien immobilier par une PPE et son entourage.- Risques associés : provenance suspecte des fonds, pays à fiscalité privilégiée, gel des avoirs, interpositions de tiers, dissimulation du bénéficiaire effectif |
| Origine des fonds douteuses/fraude fiscale – Cas d’un soupçon de fraude fiscale et une incohérence entre les revenus déclarés et le financement- Risques associés : absence de lien entre le prêteur et l’emprunteur, le prix de vente est anormalement bas, les flux financiers sont injustifiés |
| Dissimulation de l’identité du bénéficiaire effectif – Cas de l’utilisation d’un tiers comme « homme de paille » pour masquer le véritable acquéreur- Risques associés : incohérence entre le profil et l’opération, présence d’un tiers actif, absence de recours à un prêt, paiement en espèces |
| Utilisation de fonds issus du travail dissimulé – Cas d’un achat d’un bien financé par des fonds provenant d’une entreprise suspectée de travail illégal- Risques associés : secteur d’activité à risque (BTP), tentative de corruption avec des « dessous de table », l’acheteur et le payeur sont différents |
| Utilisation de comptes étrangers/pays à risque – Cas d’un paiement via un compte étranger situé dans un pays à fiscalité privilégiée- Risques associés : surévaluation du bien, absence de prêt, refus de fournir les justificatifs, soupçon d’interposition pour dissimuler le bénéficiaire réel |
| Contournement du contrôle via la cession de parts sociales – Cas d’une substitution d’une vente immobilière par une cession de parts de société- Risques associés : opération non soumise à l’intervention d’un notaire, transactions hors du système bancaire français, bénéficiaire non déclaré |
Comment anticiper un contrôle LCB/FT dans le secteur immobilier ?
Au-delà de la simple mise en conformité documentaire, les professionnels de l’immobilier doivent être en mesure de démontrer, à tout moment, la réalité et l’effectivité de leur dispositif LCB/FT lors d’un contrôle par les autorités compétentes (DGCCRF, ACPR, TRACFIN, Commission nationale des sanctions).
Un contrôle peut être déclenché à la suite :
- d’un signalement TRACFIN,
- d’un manquement constaté lors d’une autre procédure administrative (ex. : contrôle fiscal ou douanier),
- ou de façon aléatoire, dans le cadre d’une campagne de vérification sectorielle.
Pour anticiper efficacement ce type de contrôle, il est essentiel de :
- disposer d’une cartographie des risques à jour, propre à l’activité de l’agence ;
- formaliser une politique de vigilance adaptée, notamment sur les clients, les opérations et les circuits financiers ;
- documenter les procédures internes de déclaration de soupçon, avec la désignation d’un correspondant TRACFIN ;
- conserver les preuves des actions de formation du personnel (programmes, attestations, supports pédagogiques) ; (Une formation continue LCB/FT est cruciale pour sensibiliser les équipes)
- mettre en place un registre des diligences, listant les actions réalisées (identification, analyse, alertes internes, décisions prises).
Un audit préventif, réalisé par un conseil externe ou en interne, peut permettre de détecter les failles, de mettre à jour les documents obsolètes, et de garantir que l’ensemble de la chaîne de traitement (de l’accueil du client à la signature de l’acte) intègre bien les obligations LCB/FT.
En cas de manquement, les sanctions peuvent aller d’un simple avertissement à une interdiction temporaire d’exercer, en passant par des sanctions financières et des publications nominatives.
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