Comme tout professionnel, l’agent immobilier est responsable des dommages qu’il peut être amené à causer à autrui dans le cadre de son activité.
La responsabilité civile de l’agent immobilier peut être soit contractuelle, soit délictuelle. La responsabilité de l’agent immobilier sera contractuelle, lorsque ce dernier aura manqué à l’une de ses obligations contractuelles, comme par exemple celles prévues au mandat. Il pourra aussi bien s’agir d’une inexécution d’une obligation que d’une mauvaise exécution d’une obligation.
La responsabilité de l’agent immobilier sera en revanche délictuelle, lorsque ce dernier aura causé un dommage à un tiers, c’est-à dire une personne à laquelle il n’est pas lié par un contrat (par exemple un acquéreur auquel il aurait dissimulé l’existence d’un vice caché dont il avait connaissance).
Quelle que soit la responsabilité civile de l’agent immobilier retenue, à savoir contractuelle ou délictuelle, celle-ci aura inévitablement des conséquences importantes pour ce dernier, qu’elles soient financières et/ou en termes d’image et de réputation.
Compte-tenu de la variété des situations dans laquelle l’agent immobilier peut voir sa responsabilité civile engagée, il est impossible de donner une liste exhaustive des cas de figure où la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée. Nous évoquerons néanmoins ici quelques-uns d’entre eux.
Responsabilité de l’agent immobilier et devoir de conseil
En tant que professionnel de l’immobilier, l’agent immobilier est soumis à un devoir de conseil. Ce devoir de conseil de l’agent immobilier est double. En effet, le devoir de conseil de l’agent immobilier existe tant vis-à-vis de son mandant que de l’autre partie qui intervient à l’acte.
Plus concrètement, dans le cadre de son devoir de conseil, l’agent immobilier doit faire en sorte de renseigner l’ensemble des parties sur les conséquences que va entraîner la signature de l’acte, de telle manière que celui-ci ne soit pas remis en cause par la suite.
L’agent immobilier devra ainsi notamment conseiller le vendeur sur le prix de vente de son bien, s’assurer qu’il en est bien le propriétaire, qu’il n’est grevé d’aucune servitude, etc. A l’inverse, l’agent immobilier devra informer l’acquéreur des vices cachés dont il a connaissance, des risques d’inondation du bien, de la présence de nuisibles, etc.
En cas de manquement à ce devoir de conseil, l’agent immobilier pourra voir sa responsabilité engagée par le vendeur et/ou l’acquéreur.
Responsabilité de l’agent et obligation de moyens
L’agent immobilier est lié à son mandant par une obligation de moyens. Cela signifie qu’il doit faire ses meilleurs efforts afin de parvenir à la réalisation de la mission qui lui a été confiée. Dans le cadre d’un mandat de vente, il devra ainsi faire de son mieux pour trouver un acquéreur pour le bien et vendre le bien.
S’agissant d’une simple obligation de moyens et non de résultat, l’agent immobilier ne verra pas, en principe, sa responsabilité engagée s’il n’atteint pas l’objectif fixé par le mandat. Toutefois, en cas de manquement avéré de l’agent immobilier à son obligation de moyens, ce dernier pourra voir sa responsabilité engagée.
Par exemple, le mandant pourra rechercher la responsabilité de l’agent immobilier qui pendant plusieurs mois n’aura entrepris aucune démarche pour parvenir à la vente du bien et ainsi bloqué inutilement le bien.
Le mandant devra alors démontrer : une faute de l’agent immobilier dans l’exécution de son mandat, le dommage qui en est résulté pour lui et le lien de causalité entre la faute et le dommage.
Responsabilité de l’agent immobilier et rédaction d’acte juridique
Dans le cadre de son mandat, il arrive que l’agent immobilier se voie confier la rédaction des actes juridiques nécessaires à la réalisation de sa mission (compromis de vente, contrat de location, etc.).
Dans cette hypothèse, l’agent immobilier est responsable de la validité juridique de ces actes qu’il rédige. Il s’agit ici d’une obligation de résultat. Tout défaut dans l’exécution de cette obligation pourra constituer une faute de l’agent immobilier engageant sa responsabilité.
A titre d’exemples : l’agent immobilier devra s’assurer que l’ensemble des parties à l’acte ont la capacité juridique pour contracter en tenant compte des restrictions liées aux majeurs protégés et aux mineurs.
L’agent immobilier devra encore s’assurer que le vendeur/bailleur est bien le propriétaire du bien vendu/loué. En définitive, l’agent immobilier doit faire preuve d’une vigilance toute particulière lorsqu’il rédige un acte juridique.
Responsabilité et dépassement de pouvoir de l’agent immobilier
En tant que mandataire, l’agent immobilier agit au nom et pour le compte de son mandant. Pour autant, cela ne signifie pas que l’agent immobilier est autorisé à accomplir tout type d’acte pour le compte de son mandant. Au contraire ! En effet, les pouvoirs de l’agent immobilier sont strictement encadrés par le mandat.
Toutefois, il arrive parfois que l’agent immobilier outrepasse ses pouvoirs et accomplisse des actes pour le compte du mandant qui n’étaient pas prévus au mandat.
Dans une telle hypothèse, outre que l’acte accompli par l’agent immobilier risque de ne pas être opposable au mandant, le mandant pourra de surcroît rechercher la responsabilité de l’agent immobilier.
En conclusion, avant de commencer tout acte de démarchage pour le compte du mandant, il est impératif pour l’agent immobilier de s’assurer que ses missions et leurs limites ont bien été définies dans le mandat afin d’éviter tout dépassement de pouvoir.
Intervenant de longue date en droit de l’agent immobilier, AUMANS AVOCATS (anciennement FOUSSAT AVOCATS) accompagne ses clients agents immobiliers relativement à toutes questions en rapport avec leur responsabilité et ce, que ce soit à titre préventif ou en cas de contentieux..
