La vente d’une agence immobilière est une étape cruciale dans la vie d’une agence et de son propriétaire et il est important de bien appréhender les éléments à prendre en compte en cas de cession d’agence immobilière.
Il existe deux types de cession : la cession de fonds de commerce et la cession de titres. Chaque type de cession a des conséquences juridiques qui lui sont propres. Il est donc important de bien choisir, lorsque l’on souhaite vendre son agence.
Le Cabinet AUMANS Avocats vous indique les éléments à prendre en compte dans le cadre d’une cession d’agence immobilière et vous conseille pour que cette opération complexe se réalise dans les meilleures conditions !
Cession de fonds de commerce ou cession de titres ?
- La cession de fonds de commerce : le fonds de commerce est l’ensemble des éléments corporels (mobilier, outillage, véhicules, etc.) et incorporels (clientèle et achalandage, nom, enseigne, site internet, marques, droit au bail, etc.) permettant à la société d’exercer son activité. Ici, seuls des éléments de l’actif de la société sont cédés. Le passif de la société (dettes, prêts bancaires, impôts, charges sociales…) est donc en principe exclu de la cession. En cas de pluralité d’activités, l’agent immobilier peut ne céder qu’une activité. C’est le cas notamment lorsque un agent décide de céder uniquement son activité de transaction et de conserver son activité de gestion. Si l’agent immobilier cède la totalité de son ou ses fonds de commerce, l’agent immobilier devra réfléchir à ce qu’il fait de la société qui lui reste ainsi, sachant que c’est celle-ci qui aura perçu le prix de cession du fonds de commerce vendu, que les contrats d’agent commercial qui n’auront pas été expressément transférés dans le cadre de la cession resteront également dans la société, etc.
- La cession de titres : dans cette opération, le ou les associés de l’agence transfèrent la propriété des titres de la société à un tiers, qui deviendra alors le nouvel associé de la société. Ici, contrairement à la cession de fonds de commerce, c’est la totalité de la société qui est cédée, actif et passif. Traditionnellement, une telle cession est assortie d’une garantie d’actif et de passif. Le vendeur garantit l’acquéreur en ce qui concerne l’actif existant et du passif qui pourrait se révéler postérieurement à la vente.
Accompagnant de longue date les agents immobiliers dans leurs opérations de restructuration et de croissance externe, notre cabinet d’avocats traite l’ensemble des conséquences juridiques, fiscales et sociales en cas de vente de l’agence immobilière. A savoir notamment : plus-values, situation sociale et fiscale du dirigeant…), d’achat d’agence immobilière ou encore d’ouverture du capital de l’agence à un nouvel actionnaire.
Cession de fonds de commerce et transfert des mandats immobiliers
Les mandats confiés à une agence immobilière sont indissociables de son activité.
Toutefois, la Cour de cassation a jugé, au visa de l’article L.141-5 du Code de commerce relatif à la vente du fonds de commerce, que les mandats d’agent immobilier ne faisaient pas partie stricto sensu de la clientèle de l’agence. En effet, selon les magistrats de la haute juridiction, les mandats confiés à l’agence s’apparenteraient davantage à des contrats d’exploitation.
En conséquence, la cession du fonds de commerce n’emporte pas automatiquement la cession des mandats confiés à l’agence.
Ainsi, lors de la cession du fonds de commerce, il convient d’être particulièrement attentif au sort des mandats confiés et l’agence.
Et ce, d’autant plus que, compte-tenu des spécificités de la loi Hoguet, les mandats confiés à l’agence ne pourront être cédés comme de simples contrats.
La nécessité d’une évaluation de votre agence immobilière
Quel que ce soit le mode de cession envisagé, il conviendra de valoriser l’agence. Bien évidemment, la valorisation de l’agence ne se fera pas de la même manière selon que la cession envisagée sera une cession de fonds de commerce ou une cession de titres.
Indépendamment de la valorisation de l’agence, il sera également conseillé de faire un état des lieux préventif de l’agence afin de s’assurer qu’elle est en conformité avec la loi Hoguet, Tracfin, le RGPD, le Code du travail, etc.
En effet, afin de céder son agence dans les meilleures conditions possibles, il sera conseillé de pouvoir mettre à disposition des candidats acquéreurs un dossier de présentation. Celui-ci devra comporter l’ensemble des documents permettant de connaître l’entreprise et d’appréhender clairement la reprise envisagée. Un travail qui requiert expertise et savoir-faire. Un certain nombre d’informations devront être présentes dans ce dossier. La signature d’un accord de confidentialité par tout candidat acquéreur avant toute communication d’information sur l’agence sera vivement recommandée.
Le rôle de l’avocat dans la cession d’agence immobilière
En cas de projet de cession d’agence immobilière, il est vivement recommandé de se faire assister par un avocat spécialisé. En effet, l’opération est délicate et ne s’improvise pas puisqu’elle suppose de prendre des précautions, tant sur le fond que sur la forme. L’ensemble des aspects juridiques, fiscaux et sociaux doivent donc être traités. Il est donc indispensable de s’informer en amont sur le déroulement de cette cession afin d’anticiper les conséquences juridiques, sociales et fiscales susceptibles d’en résulter.
Le Cabinet AUMANS Avocats se tient donc à votre disposition pour vous faire bénéficier d’un accompagnement complet pour vos projets de cession d’agence immobilière !
