La vente de son agence immobilière est une étape particulièrement importante dans la vie de l’agent immobilier, mais également pour l’avenir de l’agence elle-même. Il est donc primordial d’anticiper autant que possible cette cession pour qu’elle se réalise dans des conditions optimales. De plus, vendre son agence immobilière est une opération qui obéit à certaines particularités propres à ce type de cession qu’il convient impérativement de prendre en compte. Ceci résulte notamment des spécificités de la loi Hoguet et, plus généralement, du métier d’Agent immobilier.
Agence immobilière à vendre : Quels sont les éléments à prendre en compte ?
Diverses questions doivent être traitées si vous avez une agence immobilière à vendre. Ces différents points devront être soigneusement préparés afin d’être certain que la vente d’agence immobilière se déroule dans les meilleures conditions.
Quels sont les éléments que vous devez prendre en compte lorsque vous décidez de vendre une agence immobilière ?
- Le transfert des mandats devra être soigneusement appréhendé à l’occasion de la cession pour que l’acquéreur acquière bien le portefeuille de mandats tel qu’initialement prévu. En amont, cela implique déjà que les mandats devront bien être regroupés physiquement mais également que le registre des mandats devra être à jour. Il conviendra également de veiller à ce que les mandats aient bien été conclu valablement…
- La question des fonds mandants pourra également constituer un point important si l’agence a la carte G et a développé une activité de gestion.
- Pour toute vente d’agence immobilière, il faut bien évidemment également s’interroger sur l’avenir des salariés de l’agence immobilière.
- Il faut aussi penser au devenir des contrats des agents commerciaux. En effet, les contrats de travail et les contrats d’agent commercial ne relèvent pas de la même réglementation en cas de cession du fonds de commerce. Contrairement aux contrats de travail, la règle est ainsi que les contrats des agents commerciaux ne suivent donc pas le fonds, sauf accord contraire exprès des parties à la cession.
- Vérifier si les droits de propriété intellectuelle de l’agence à céder relèvent bien du fonds dont la cession est envisagée et seront donc bien transmis (vérifier les marques déposées, leur régularité, les marques exploitées et celles non exploitées, les licences consenties ou obtenues, etc.).
- La gestion des données personnelles recueillies par l’agence à céder doit également être vérifiée : consentement des tiers, régularité des fichiers qui ont été constitués, registre des traitements, durée de conservation, etc.
- Lister les cautions consenties par les cédants de telle sorte qu’ils soient bien prévu qu’elles prendront fin à la cession. Quant aux sûretés données aux créanciers de l’agence et grevant le fonds, il conviendra également de les recenser précisément (nature, montant, etc.) et d’obtenir leur mainlevée préalablement à la cession.
- S’interroger sur le paiement des loyers par le repreneur : les baux commerciaux prévoient généralement que le cédant du fonds demeure solidaire avec l’acquéreur du paiement des loyers au bailleur en cas de cession du bail.
- En cas de contrat de franchise, ne pas oublier de vérifier les clauses du contrat de franchise en cas de cession de l’agence pour que la cession soit opposable au franchiseur
- Vérifier si la commune du lieu de situation du fonds n’a pas instauré un « périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat » avec droit de préemption de la commune en cas de cession de fonds de commerce situé dans ce périmètre.
En cas de projet de cession de son agence immobilière, un audit préalable visant à vérifier que tout est en ordre pourra donc être utile. Cela permettra de rendre l’agence un peu plus attrayante pour les candidats acquéreurs lorsqu’elle sera en vente. Cela évitera également d’avoir à régler des problèmes dans l’urgence avec le risque que ces problèmes fassent in fine échouer la vente de l’agence immobilière.
Les conséquences fiscales liées à la vente d’agence immobilière
Une attention particulière doit également être accordée aux conséquences fiscales résultant d’une vente d’agence immobilière. C’est notamment le cas de la situation fiscale et sociale du dirigeant, des plus-values réalisées ou encore des droits d’enregistrement pour l’acquéreur.
Il pourra par ailleurs être intéressant de réfléchir à l’utilité d’une société holding, à des donations de titres préalablement à la cession ou à la transformation de la forme sociale de l’agence. L’intérêt de ces points diffèrera selon les cas.
Rappelons enfin que la cession de l’agence peut revêtir deux formes :
- la vente des actions ou des parts de la société ;
- La vente du fonds de commerce de l’agence immobilière (pratique qui, globalement, tend à être la plus fréquente).
La vente des actions ou parts de l’agence immobilière
En cas d’agence immobilière à vendre, la première option consistera à céder les actions ou parts de la société détenant le fonds de commerce de l’agence en question.
Toutefois, via la cession des titres de la société détenant l’agence, tout ce qui se trouvera dans la société, qu’il s’agisse d’éléments d’actif ou de passif, sera alors transféré à l’acquéreur. Pour limiter au maximum les risques de mauvaises surprises pour l’acquéreur (apparition d’un passif, par exemple fiscal ou social), celui-ci exigera quasi systématiquement de pouvoir réaliser un audit de l’agence immobilière avant d’établir le protocole d’accord lui-même.
Traditionnellement, la cession de titres de société est ainsi assortie d’une garantie d’actif et de passif. Ipso facto, le vendeur garantit l’acquéreur contre les passifs susceptibles de se révéler postérieurement à la vente mais ayant une origine antérieure à celle-ci. Pour une plus grande sécurité de l’acquéreur, une garantie de la garantie d’actif et de passif est également assez souvent demandée au cédant. Cette garantie de la garantie vise à assurer la solvabilité du cédant en cas de mise en œuvre de la garantie d’actif et de passif. Bien évidemment, tout cela est affaire de négociation.
Comme indiqué ci-dessus, d’autres points seront également à prévoir en cas de vente de la société exerçant l’activité d’agence immobilière : rédaction de l’acte définitif, transformation préalable de la société, apport des titres à une holding, donation des titres, etc.
La vente du fonds de commerce de l’agence immobilière
La seconde option, plus répandue dans le cadre d’une vente d’agence immobilière, consistera à céder le fonds de commerce.
Le fonds de commerce regroupe l’ensemble des éléments incorporels et corporels qui permettent l’activité de l’agence immobilière. Il s’agit uniquement d’éléments d’actif (clientèle, droit au bail, site internet, enseigne, meubles, équipements, contrats de travail en cours…).
La vente du fonds de commerce d’une agence immobilière impliquera également pour l’acquéreur de réaliser un audit du fonds de commerce à céder pour s’assurer de sa consistance et de l’absence de problème relativement aux éléments devant être cédés dans le cadre de la cession de fonds de commerce.
Par la suite, un compromis sous conditions suspensives et un acte définitif devront également être rédigés. Un certain nombre de formalités devront en outre être accomplies (séquestre du prix, purge des droits des créanciers, formalités auprès du greffe, déclaration de l’établissement secondaire le cas échéant, etc.)
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