Reprendre une agence immobilière est une opération qui peut être complexe et qui obéit à des règles bien spécifiques du fait de la loi Hoguet et de la nature du contrat de mandat. Il convient ainsi d’être particulièrement vigilant sur un certain nombre de points essentiels pour procéder à la reprise d’une agence immobilière dans des conditions optimales.
AUMANS Avocats, cabinet spécialisé en droit de l’agent immobilier et vente d’agences immobilières depuis près de vingt ans, vous conseille.
Cession du fonds de commerce de l’agence immobilière ou rachat des parts de la société
Une cession d’agence immobilière peut revêtir deux formes :
- soit porter sur le fonds de commerce de l’agence et donc sur des éléments d’actif uniquement : clientèle, enseigne, droit au bail, site Internet, etc. ;
- soit sur les parts ou actions de la société exerçant l’activité d’agence immobilière, auquel cas sont non seulement cédés les éléments d’actifs du fonds de commerce mais également tous passifs susceptibles de se trouver dans la société, qu’ils soient révélés ou pas.
En d’autres termes, selon le mode de cession choisi par l’acquéreur, celui-ci ne deviendra pas propriétaire de la même chose. Cela aura donc des conséquences en termes de risques pour l’acquéreur ainsi que sur le prix de la transaction.
Les éléments cédés lorsque l’on reprend une agence immobilière
Quelle que soit la forme de l’opération (cession de fonds de commerce ou cession de la société), dans tous les cas, l’acquéreur devra auditer l’agence immobilière à reprendre.
- Cela concernera notamment :
- le respect de la loi Hoguet en particulier et, plus généralement, de l’ensemble des législations concernant les agents immobiliers (carte professionnelle, assurances, direction des établissements secondaires, barèmes d’honoraires uniques ou multiples, rédaction des annonces immobilières, affichage des annonces, etc.),
- les mandats (fonds, forme),
- le bail,
- les contrats de travail, la DAS1, le statut des négociateurs salariés, le respect du droit du travail,
- les contrats des agents commerciaux, la DAS2, les risques de requalifications en contrats de travail,
- les attestations des négociateurs,
- la qualité des relations avec les collaborateurs de l’agence,
- la situation de l’agence au regard de ses obligations fiscales (TVA, impôt sur les sociétés, etc.),
- la situation de l’agence au regard de ses obligations en matière de cotisations sociales,
- la situation des fonds mandants, le cas échéant,
- etc.
Reprendre une agence immobilière : la question du transfert des mandats
La question du transfert des mandats lorsque l’on reprend une agence immobilière constitue une question primordiale qui ne doit pas être mise de côté
En effet, à l’occasion d’un arrêt du 28 juin 2017, la Cour de cassation a rappelé qu’en cas de cession du fonds de commerce d’une agence immobilière, aucun transfert automatique des mandats au profit du repreneur n’avait lieu. Au contraire.
Cette question est donc fondamentale étant donné que ces mandats constitueront une part essentielle de la contrepartie du prix de cession payé au cédant.
La clause de prix dans les actes de cession de l’agence immobilière devra donc être rédigée avec soin pour traiter correctement la question des mandats qui ne seront pas transférés in fine.
Le cas échéant, la question des fonds mandants devra également être abordée.
Prendre garde au RGPD et à la gestion des données client
Reprendre une agence immobilière devra en outre s’accompagner de mesures de vérification de conformité de cette dernière au regard du RGPD (Règlement général sur la Protection des Données). En effet, le repreneur devra veiller à la conformité des fichiers des données des clients et des prospects au titre du RGPD et de la réglementation en matière de données personnelles. A défaut, la validité de ces fichiers pourrait être remise en cause ou contestée, notamment lors de contrôles de la CNIL.
De façon générale, toutes les actions de conformité mises en place par l’agence (information des salariés ou des agents commerciaux, sécurité informatique, vidéo-surveillance, clauses des contrats) devront faire l’objet d’un examen attentif pour permettre le cas échéant des mesures correctives rapides. La CNIL a eu l’occasion de rappeler que ces mesures devaient être mises en place par toutes les entreprises, au risque d’être sanctionnées et de voir leur réputation mise en cause.
Ces éléments ont leur importance dans le cadre de l’évaluation d’une agence et de sa clientèle. A long terme, la conformité RGPD permettra aussi de créer une confiance renforcée avec les clients et les prospects, gage d’une relation commerciale réussie.
Le transfert des contrats des salariés lors de la reprise d’une agence immobilière
Un autre élément capital à côté duquel il ne faut pas passer est celui des contrats des salariés. A ce titre, tout d’abord, une copie des contrats de travail des salariés pourra être utilement demandée. L’examen des bulletins de salaire des derniers mois pourra également être très utile, tout comme la communication du compte formation de chaque salarié. Il en ira de même de l’examen du registre du personnel. Les résultats d’éventuels contrôles URSSAF seront eux aussi très utiles. Un examen des dossiers individuels des salariés permettra enfin d’appréhender l’état des relations entre l’agence et ses salariés.
Le devenir des contrats d’agents commerciaux en immobilier lorsque l’on prévoit de reprendre une agence immobilière
Enfin, notre dernier conseil pour une reprise d’agence immobilière concerne le devenir des contrats d’agents commerciaux conclus par l’agence cible et toujours en cours.
En effet, pour mémoire, contrairement aux contrats de travail, les contrats d’agent commercial ne suivent pas le fonds de commerce en cas de cession de celui-ci.
Si vous n’envisagez pas de reprendre ces agents commerciaux, cela ne posera pas de problème pour vous, acquéreur (en revanche, cela pourra en poser au vendeur !). A l’inverse, si vous souhaitez poursuivre la collaboration avec tout ou partie des agents commerciaux en question, il conviendra de se rapprocher d’eux et de prévoir précisément les modalités de la poursuite de ces mandats.
Accessoirement, cette question pourra également avoir des conséquences importantes, notamment d’un point de vue financier, pour le cédant du fonds. En effet, dans la mesure où ces contrats d’agent commercial prendront ipso facto fin avec la cession du fonds puisque le cédant n’aura plus d’agence immobilière à faire fonctionner, la cessation de ces contrats incombera à ce dernier. A ce titre, il devra donc également assumer le paiement des indemnités de fin de contrat susceptibles d’être alors dues aux agents commerciaux concernés.
Vous avez le projet de reprendre une agence immobilière ? AUMANS Avocats vous conseille
Vous avez un projet de reprise d’une agence immobilière ? N’hésitez pas à faire appel aux services du Cabinet AUMANS AVOCATS.
Intervenant depuis de longues années en droit de l’agent immobilier, nous connaissons bien les besoins de nos clients pour des projets d’opérations de ce type. Du fait de notre expérience en la matière, nous veillons à fournir à nos clients des conseils avisés pour reprendre une agence immobilière.
Nous veillons également à allier rigueur juridique et pragmatisme pour vous accompagner et vous offrir la solution la plus adaptée à vos besoins.
Par ailleurs, nous sommes en mesure de vous aider à trouver des agences immobilières de biens à céder grâce à nos partenariats en la matière.
Nous restons à votre entière disposition pour toute question que vous pourriez avoir et pour vous accompagner dans votre projet d’acquisition d’agence immobilière.
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