Le service de renseignement TRACFIN a relevé dans son rapport annuel 2021 que le secteur de l’immobilier « constitu(ait) un vecteur privilégié pour réintégrer, dans les circuits de financement de l’économie, le produit d’escroqueries et d’activités criminelles ». Le secteur immobilier est donc considéré comme un secteur à risque pour le blanchiment de capitaux. Les professionnels de l’immobilier font ainsi partie des personnes assujetties aux obligations de lutte contre le blanchissement des capitaux et le financement du terrorisme. Parmi ces obligations, l’une d’entre elles est particulièrement importante, à savoir la déclaration de soupçon TRACFIN de l’agent immobilier.
La déclaration de soupçon TRACFIN soulève toutefois plusieurs interrogations :
- Dans quels cas doit-on faire une déclaration de soupçon ?
- Quand doit-on faire une déclaration de soupçon ?
- Auprès de qui et de quelle manière une telle déclaration doit-elle être faite ?
Eléments de réponse :
- Les professionnels de l’immobilier doivent effectuer une déclaration de soupçon des sommes ou opérations dont ils « savent, soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une infraction passible d’une peine privative de liberté supérieure à un an ou participent au financement du terrorisme ».
- La déclaration de soupçon auprès de TRACFIN doit intervenir antérieurement à l’exécution de l’opération suspecte afin de permettre à TRACFIN d’exercer son droit d’opposition.
- La déclaration de soupçon doit être effectuée, sur un site dédié, par le « déclarant » du professionnel de l’immobilier désigné à cet effet.
- Les professionnels concernés par la lutte anti-blanchiment doivent en effet désigner nominativement auprès de TRACFIN la personne en leur sein, dirigeant ou salarié, chargée d’assurer les fonctions de « déclarant ». Le déclarant est chargé de la transmission des déclarations de soupçon auprès de TRACFIN
- Sauf rares exceptions, l’ensemble des personnes soumises à la règlementation de la loi Hoguet sont assujetties à cette obligation de déclaration de soupçon.
Qu’est-ce que TRACFIN ?
En 1990, une cellule de coordination a été créée au sein du ministère de l’économie chargée du traitement, du renseignement et de l’action contre les circuits financiers clandestins, en bref TRACFIN.
TRACFIN est donc un service de renseignement financier..
L’un de ses rôles principaux consiste à collecter et analyser les renseignements obtenus auprès des professionnels assujettis à une obligation de déclaration afin de s’assurer que les opérations financières dont il assure le contrôle n’ont pas une origine et/ou une destination délictuelle.
- Parmi les personnes tenues d’une obligation de déclaration ou d’information à TRACFIN l’on peut notamment citer : les agents immobiliers,
- les banques,
- les courtiers en assurance,
- les établissements de prévoyance et de mutuelle,
- les notaires.
Obligation de déclaration de soupçon à TRACFIN pour les agents immobiliers
Un agent immobilier a l’obligation d’effectuer une déclaration de soupçon à TRACFIN chaque fois qu’il soupçonne ou a de bonnes raisons de soupçonner que l’opération qu’il réalise porte sur des sommes provenant d’une infraction passible d’une peine privative de liberté supérieure à un an ou est liée au financement du terrorisme.
Pour pouvoir identifier les opérations douteuses, cela suppose que l’agent immobilier ait préalablement mis en place un système d’évaluation et de gestion des risques (obligation de mettre en place des mesures de vigilance).
En cas de manquement de l’agent immobilier à son obligation de mettre en place des mesures de vigilance ou à celle de déclarer une opération suspecte, l’agent immobilier défaillant pourra faire l’objet de sanctions administratives.
La réglementation liée à TRACFIN évolu rapidement. Il est donc conseillé d’être accompagné afin d’obtenir des informations précises et à jour sur le dispositif en question.
Agent immobilier : Comment déclarer une opération suspecte?
Il est impératif de bien respecter la procédure en vigueur avant de dénoncer une opération suspecte.
Obligations à respecter avant de déclarer une opération suspecte
Certaines obligations doivent être respectées par l’agent immobilier avant de déclarer une opération suspecte à TRACFIN, notamment :
- avoir désigné en son sein :
– un déclarant : chargé de la transmission des déclarations auprès de TRACFIN,
– un correspondant : chargé d’assurer l’interface avec TRACFIN, - avoir mis en place des mesures de vigilance pour détecter les opérations et les personnes à risques (procédures internes, cartographie des risques, etc.),
- avoir informé ses collaborateurs de leurs obligations en matière de lutte contre le blanchissement des capitaux et le financement du terrorisme,
- avoir mis à disposition de ses collaborateurs les outils pour pouvoir détecter une opération suspecte.
- En fonction de la nature de l’opération concernée (client, provenance des fonds, bien dont l’acquisition est envisagée, etc.), l’agent immobilier devra mettre en place des mesures de vigilance adaptées.
Il existe trois niveaux de vigilance :
- normale (risque faible),
- allégée (risque modéré)
- renforcée (risque important).
Aussi, il est primordial pour l’agent immobilier de former ses collaborateurs à chacun de ces trois niveaux.
Déclarer une opération suspecte : la déclaration
La déclaration de soupçon auprès de TRACFIN doit être réalisée par l’agence immobilière préalablement à la réalisation de l’opération envisagée.
La déclaration doit notamment comporter les éléments permettant d’identifier l’agence déclarante, les éléments d’identification du client et les éléments ayant conduit l’agence déclarante à effectuer la déclaration de soupçon.
Pour des raisons de confidentialité, tout au long de la procédure, ni le client, ni un quelconque tiers ne devra être informé de la déclaration de soupçon.
Il existe deux modalités de déclarations :
- par télédéclaration, via ERMES (dispositif de déclaration dématérialisé par Internet),
- par courrier.
Quels types de sanctions peut infliger la Commission nationale des sanctions à un agent immobilier?
Plusieurs sanctions administratives peuvent être prononcées par la Commission nationale des sanctions à l’encontre des personnes assujetties à une obligation de déclaration et d’information qui ont commis un manquement, notamment en ne déclarant pas une opération suspecte :
- Avertissement,
- Blâme,
- Interdiction temporaire d’exercer pouvant aller jusqu’à 5 ans,
- Retrait de la carte professionnelle,
- Sanctions pécuniaires pouvant aller jusqu’à 5 millions d’euros.
Le montant et le type de la sanction tiendront compte, notamment :
- de la gravité et de la durée des manquements,
- du degré de responsabilité de l’auteur des manquements,
- de sa situation financière,
- de l’importance des gains qu’il a obtenus ou des pertes qu’il a évitées,
- de son degré de coopération lors du contrôle et de la procédure devant la commission ainsi que des manquements qu’il aura précédemment commis, etc.
Déclaration de soupçon à TRACFIN, le Cabinet AUMANS AVOCATS vous accompagne
Se consacrant au conseil des agents immobiliers relativement aux différentes questions se posant dans l’exercice de leur activité (loi Hoguet, agent commercial en immobilier, RGPD, cession d’agence, etc.), le cabinet AUMANS AVOCATS vous accompagne dans l’ensemble de vos démarches liés à vos obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme :
- Mise en place des procédures internes,
- Conseils sur la nécessité de procéder à une déclaration de soupçon,
- Aide à la rédaction de la déclaration de soupçon,
- Accompagnement en cas de contrôle DGPP,
- Représentation devant la Commission nationale des sanctions en cas de poursuites.
