Dans le cadre de son activité, l’agent immobilier peut être amené à faire appel à des collaborateurs, communément appelés négociateurs immobiliers, afin que ces derniers l’assistent dans son travail quotidien (prospection, recherche de biens à vendre, recherches d’acquéreurs, etc.).
La loi Hoguet prévoit que ces collaborateurs peuvent exercer leur activité sous deux statuts distincts.
Les collaborateurs de l’agent immobilier peuvent ainsi exercer leur activité soit sous le statut de salarié, soit sous le statut d’agent commercial indépendant. La cohabitation des deux statuts au sein d’une même agence immobilière est par ailleurs possible.
Dans le premier cas, le collaborateur sera lié à l’agent immobilier, son employeur, par un contrat de travail.
Dans le second cas, le collaborateur sera lié à l’agent immobilier, son mandant, par un contrat d’agent commercial indépendant.
Les Collaborateurs salariés : Négociateurs immobiliers VRP ou non VRP
Qu’est-ce qu’un négociateur immobilier ?
L’avenant n°31 du 15 juin 2006 à la Convention collective nationale (CCN) de l’immobilier, convention applicable aux agents immobiliers, défini le statut du négociateur immobilier salarié.
Le négociateur immobilier salarié est un « salarié qui a notamment pour mission de négocier et le cas échéant de conclure, pour le compte de son employeur, des mandats de location, de vente, d’administration de biens et de syndic. Il procède aux visites en vue de la location et la vente des biens immobiliers et des fonds de commerce. »
L’avenant n°31 du 15 juin 2006 distingue par ailleurs deux catégories de négociateurs immobiliers salariés :
- le négociateur immobilier VRP qui sera chargé de représenter son employeur auprès de la clientèle. Il exerce sa profession à titre exclusif et constant en prospectant la clientèle à l’extérieur de l’agence et en lui rendant visite pour prendre et transmettre des commandes. Toutes les opérations commerciales qu’il réalise sont faites pour le compte de son employeur. Celui-ci lui attribue un secteur géographique spécifique et/ou une clientèle déterminée, ce secteur n’étant pas forcément exclusif. Le négociateur immobilier VRP dispose d’une réelle autonomie et liberté dans l’organisation de son activité. Le négociateur immobilier VRP n’est pas astreint à la tenue d’une permanence.
- le négociateur immobilier non VRP dont l’activité principale consiste à faire visiter les biens immobiliers et accueillir les clients à l’agence. Il cherche avant tout à négocier la vente ou la location des biens objets du mandat. Toutefois, il arrive que le négociateur non VRP s’occupe de démarcher la clientèle.
Quel que soit le statut choisi (VRP ou non), le négociateur immobilier salarié est lié à l’agent immobilier, son employeur, par un contrat de travail. Il exécute donc une prestation de travail rémunérée sous l’autorité de l’agent immobilier. Ce dernier lui donne des ordres, des directives, contrôle l’exécution de son travail et sanctionne ses éventuels manquements.
L’exécution du contrat de négociateur immobilier salarié
Qu’il soit VRP ou non, le contrat de négociation immobilière demeure soumis aux dispositions de la Convention collective nationale de l’immobilier et, plus particulièrement, à celles de l’avenant n°31 du 15 juin 2006.
Bien que VRP, les négociateurs immobiliers VRP ne relèvent pas de l’accord national interprofessionnel du 3 octobre 1975, également appelé « convention collective des VRP ». C’est ce qu’est venu préciser le Conseil d’État dans un arrêt rendu en date du 17 janvier 1986.
Les modalités d’exercice du contrat du négociateur immobilier salarié varient selon qu’il est VRP ou non.
Durée du travail (art. 2) :
- Négociateur immobilier VRP : il ne relève pas de la réglementation sur la durée du travail. Aucun horaire de travail ne doit donc apparaître sur son contrat de travail ou son bulletin de paie. La durée de travail du négociateur immobilier VRP ne peut donc pas être contrôlée. Le contrat de travail peut néanmoins prévoir les conditions dans lesquelles le négociateur immobilier VRP rend compte de son activité ;
- Négociateur immobilier non VRP : il est soumis à la réglementation sur la durée du travail.
Période d’essai (art. 3) :
- Négociateur immobilier VRP : la période d’essai ne peut excéder trois mois (renouvellement inclus) ;
- Négociateur immobilier non VRP (hors négociateur immobilier non VRP statut cadre) : la période d’essai est fixée à trois mois renouvelable une fois pour la même durée.
Salaire minimum brut mensuel des négociateurs immobiliers non-cadres (art. 4) :
- Négociateur immobilier VRP : montant minimum de 1 450 € bruts,
- Négociateur immobilier non VRP non VRP : salaire minimum égal au SMIC, soit 1678,95 € brut pour 2022.
Rupture du contrat de travail et préavis (art. 8) : une fois la période d’essai expirée, la démission et le licenciement des négociateurs immobiliers donnent lieu à un préavis, sauf rupture du contrat pour faute grave ou lourde :
Négociateurs immobiliers VRP, cadres et non cadres :
- jusqu’à moins de 1 an d’ancienneté : 1 mois,
- à partir de 1 an d’ancienneté et jusqu’à moins de 2 ans d’ancienneté : 2 mois,
- à partir de 2 ans d’ancienneté : 3 mois,
En cas de licenciement, le préavis est de 3 mois quelle que soit l’ancienneté, négociateurs immobiliers non-VRP et non cadres :
- jusqu’à moins de 2 ans d’ancienneté : 1 mois,
- à partir de 2 ans d’ancienneté : 2 mois,
Négociateurs immobiliers non-VRP cadre :
- 3 mois quelle que soit l’ancienneté.
L’agent commercial en immobilier ou négociateur immobilier indépendant
Qu’est-ce qu’un agent commercial en immobilier
L’agent commercial en immobilier est un mandataire qui est chargé de négocier et éventuellement de conclure des contrats de prestation de services de façon permanente. Il agit au nom et pour le compte d’un agent immobilier en exerçant sa profession de façon indépendante. Le statut d’agent commercial en immobilier est soumis aux dispositions des articles L.134-1 du Code de commerce.
A la différence de l’agent commercial « classique », l’agent commercial en immobilier peut exclusivement exercer son activité en qualité de personne physique.
Avant tout début d’activité, le négociateur immobilier indépendant est tenu de s’immatriculer au registre spécial des agents commerciaux (RSAC). Une fois l’inscription réalisée, l’agent commercial se verra attribuer un numéro d’immatriculation qu’il devra faire apparaître sur tous les documents et correspondances à usage professionnel.
Le contrat de mandat de l’agent commercial indépendant
La relation entre l’agent commercial en immobilier et l’agent immobilier se formalise par un contrat de mandat.
Le négociateur immobilier indépendant n’est, contrairement aux négociateurs immobiliers salariés, pas soumis aux dispositions du Code du travail et à la Convention collective nationale de l’immobilier.
Le contrat de mandat liant le mandant (agent immobilier) au mandataire (agent commercial) est qualifié de “mandat d’intérêt commun”. Cela signifie que les deux parties tirent un intérêt de la relation contractuelle. En l’espèce, les deux parties œuvrent ensemble pour l’essor de l’agence et le développement de sa clientèle.
En tant qu’indépendant, l’agent commercial en immobilier est seul responsable du paiement de ses cotisations sociales.
Concernant la rupture du contrat de mandat à durée indéterminée ; il peut être rompu par l’une des deux parties moyennant un préavis d’une durée de :
- un mois pour la première année du contrat ;
- deux mois pour la deuxième année commencée ;
- trois mois à compter de la troisième année.
Il est intéressant de préciser que pour le négociateur indépendant, la rupture du contrat de mandat ouvre droit à une indemnité compensatrice en principe. À noter toutefois que cette indemnité ne sera pas due dans certains cas (faute grave, cession de contrat à un tiers ou lorsque l’agent commercial est à l’initiative de la rupture).
Attention toutefois car pour en bénéficier, le mandataire dispose d’un délai d’un an pour signifier à son mandant qu’il entend faire valoir ses droits. Ce délai court à compter de la rupture du contrat de mandat.
Le Cabinet AUMANS AVOCATS, spécialisé en droit de l’agent immobilier, conseille notamment les agents immobiliers relativement aux contrats de leurs différents collaborateurs et en particulier relativement à leurs négociateurs immobiliers.
