La question du transfert des mandats de l’agence immobilière à son repreneur en cas de cession du fonds de l’agence est une question à laquelle le repreneur doit attacher la plus haute importance.
En effet, cette question est fondamentale pour le repreneur puisque ces mandats constituent précisément une part essentielle de la contrepartie du prix de cession qu’il paie au cédant.
Aux termes d’un très intéressant arrêt du 28 juin 2017, la Cour de cassation a ainsi rappelé quelques règles essentielles relativement au transfert du mandat donné à l’agent immobilier en cas de liquidation judiciaire mais surtout de cession du fonds de commerce de l’agence immobilière.
Enjeu du litige en l’espèce pour l’agent immobilier repreneur : 460 460 € TTC de commission !
Cela valait donc la peine se battre mais encore aurait-il fallu prendre quelques précautions avant…
En effet, en l’espèce, un agent immobilier avait obtenu de la part d’un client un mandat de recherche portant sur un domaine agricole à acquérir.
En cours de mandat, l’agent immobilier a été placé en liquidation judiciaire.
Dans le cadre de la liquidation judiciaire, le fonds de commerce de l’agent immobilier a été cédé à un repreneur.
Avant la fin du mandat de recherche, le client a acquis le domaine agricole qu’il recherchait.
L’acquéreur refusant de payer la commission (pour mémoire 460 460 € TTC !) à l’agent immobilier ayant repris le fonds de commerce, celui-ci a porté l’affaire en justice.
A l’occasion de son arrêt qui clôture cette affaire, la Cour de cassation rappelle deux règles importantes pour l’activité d’agent immobilier :
En premier lieu, contrairement à la règle habituelle en matière de mandat (article 2003 du Code civil), le fait que l’agent immobilier tombe en liquidation judiciaire ne met pas fin au mandat qui lui a été donné par le client.
Au contraire, entrant dans la catégorie des « contrats en cours » (comme le bail, notamment), celui-ci, se poursuit pendant la procédure collective tant qu’il n’a pas été dénoncé par le liquidateur.
Jusqu’ici, pas de souci.
En revanche, en second lieu, la Cour rappelle encore une fois utilement, manifestement, qu’en cas de cession du fonds de commerce de l’agent immobilier, les mandats qu’il a obtenus ne sont pas ipso facto transférés au repreneur du fonds du fait de la cession.
Le transfert des mandats de l’agence immobilière au profit de l’acquéreur de son fonds n’est donc nullement automatique.
En d’autres termes, dans notre affaire, cela signifie que le repreneur du fonds de commerce et son agent commercial ne pouvaient se prévaloir du mandat de recherche consenti par le candidat acquéreur à l’agence immobilière dont le fonds de commerce leur avait été cédé.
N’ayant pas fait signer de nouveau mandat de recherche au client suite au rachat du fonds de commerce de l’agence immobilière tombée en liquidation judiciaire, le repreneur et son agent commercial ne pouvaient donc plus prétendre à commission.
La règle est sévère mais elle pourtant classique.
AUMANS AVOCATS, PARIS / BRUXELLES / MARSEILLE
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Voir aussi: Notre blog sur l’agent immobilier
