Lorsqu’une personne souhaite vendre son bien immobilier, il peut être judicieux pour elle de se tourner vers un agent immobilier afin de multiplier ses chances de vendre son bien. Il s’agit là d’une solution privilégiée par les particuliers pour conclure une vente rapidement et sans difficulté. Dans cette hypothèse, une convention devra alors être signée entre le vendeur, appelé « mandant », et l’agence immobilière, appelée « mandataire ». Cette convention, qui est un mandat, devra, pour être valable, contenir un certain nombre d’informations. A défaut, le mandant pourra contester la validité du mandat ce qui, in fine, pourra entraîner la perte pour le mandataire de son droit à percevoir des honoraires. La rédaction des mandats est donc un élément crucial si l’agent immobilier ne veut se retrouver privé du fruit de son travail. Quels éléments faut-il intégrer dans ses mandats ? Comment s’assurer de la validité des mandats de vente de l’agent immobilier ? Le Cabinet AUMANSAVOCATS répond à toutes vos questions au sujet des mandats !
Les conditions de forme de validité du mandat de l’agent immobilier : l’obligation d’un mandat écrit
L’agent immobilier qui souhaite vendre le bien d’autrui doit impérativement détenir un mandant écrit. A défaut, il ne pourra prétendre à aucune rémunération et ce, quand bien même il aurait trouvé l’acquéreur et négocié avec lui la vente du bien. Pour résumer, pas de mandat, pas d’honoraires !
Parmi les autres conditions de forme, le mandat devra également, pour être valable, être réalisé en autant d’exemplaires originaux qu’il y a des parties à l’acte. Il faudra donc être prudent lorsque le bien appartient à plusieurs personnes (par exemple, lorsque le bien appartient à une indivision).
Les conditions de fond de validité du mandat de l’agent immobilier
Outre les conditions de forme évoquées ci-dessus, le mandat doit contenir un certain nombre d’informations pour être valable.
L’article 6 de la loi Hoguet rappelle ainsi que chaque mandat doit impérativement contenir les informations suivantes :
- les conditions dans lesquelles l’agent immobilier est autorisé à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent dans le cadre de l’exercice de sa mission (ex : séquestre),
- les modalités de la reddition de compte,
- les conditions de détermination de la rémunération de l’agent immobilier,
- l’indication de la partie qui aura la charge des honoraires de l’agent immobilier,
- les moyens employés par l’agent immobilier et, le cas échéant, par le réseau auquel il appartient pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes à sa mission,
- lorsque le mandat comporte une clause d’exclusivité, les actions que l’agent immobilier s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rendra compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties,
- lorsque le mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, cette clause devra être mentionnée en caractères très apparents.
L’article 7 de la loi Hoguet indique quant à lui que les mandats :
- doivent comporter une limitation de leurs effets dans le temps (pas de mandat à durée indéterminée),
- lorsqu’ils sont assortis d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, doivent mentionner en caractères très apparents les dispositions du deuxième alinéa de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 relatives aux modalités de révocation de tels mandats.
Cette liste n’est toutefois pas exhaustive.
En effet, d’autres mentions sont, notamment, prévues dans le décret Hoguet (par exemple : objet du mandat, un numéro d’inscription sur le registre des mandats du mandataire, etc.) ou encore par le Code de la consommation lorsque le mandant est un consommateur et que le mandat est conclu en dehors de l’agence.
En outre, la jurisprudence vient souvent préciser les contours de ces mentions impératives pouvant, le cas échéant donner lieu à une éventuelle nullité du mandat.
L’importance d’un mandat de vente écrit
Comme évoqué ci-dessus, il est impératif que la relation contractuelle entre l’agent immobilier et le vendeur soit formalisée dans un mandat de vente écrit. L’agent immobilier doit pouvoir justifier de l’existence d’un tel mandat préalablement à toute négociation qui porterait sur le bien immobilier du mandant.
Régulièrement, la jurisprudence rappelle que le mandataire perd son droit à commission en l’absence d’un tel mandat conclu antérieurement par les parties.
Honoraires de l’agent immobilier et partie en ayant la charge
Le mandat de vente doit préciser les modalités de détermination de la rémunération de l’agent immobilier ainsi que la partie qui en a la charge.
Dans tous les cas, la signature d’un mandat de vente ne peut entraîner le versement immédiat d’honoraires de la part du vendeur ou de l’acquéreur à l’agent immobilier (il existe toutefois une exception lorsque le mandant est un professionnel agissant dans le cadre de son activité). L’agent immobilier ne peut être payé qu’une fois que la vente a été réalisée.
De plus, l’agent immobilier ne peut recevoir de commissions ou une quelconque autre rémunération auprès d’une personne autre que celle mentionnée dans le mandat. En effet, seule la personne qui a la charge de régler le mandataire pourra s’acquitter de cette obligation.
Mandat de vente conclu au domicile du vendeur et droit de rétractation
Lorsque la conclusion du mandat intervient au domicile du vendeur (ou plus généralement en dehors de l’agence immobilière) et que ce dernier est un consommateur au sens du Code de la consommation, les dispositions relatives aux contrats conclus hors établissement s’appliquent.
En conséquence, le mandant disposera, notamment, d’un droit de rétractation qu’il pourra exercer durant quatorze jours à compter de la signature du mandat. Afin d’être valide, le mandat devra expressément mentionner l’existence de ce droit de rétractation et contenir un formulaire de rétraction.
D’autres mentions devront également apparaître (mention du médiateur de la consommation dont relève l’agent immobilier, etc.).
Le non-respect des dispositions du Code de la consommation relatives aux contrats conclus hors établissement pouvant être sanctionné par une nullité de l’acte concerné, l’agent immobilier devra être particulièrement vigilant lors de la signature d’un mandat au domicile d’un vendeur. A défaut, il pourra, ici encore, être privé de son droit à rémunération.
Agent immobilier : Comment s’assurer de la validité de ses mandats de vente ?
La meilleure option pour s’assurer de la conformité de ses mandats est de s’entourer d’un avocat en droit de l’agent immobilier.
De cette manière, l’agent immobilier a la certitude de ne faire aucun faux pas tout en bénéficiant d’une réelle expertise.
Le Cabinet AUMANS AVOCATS accompagne les agents immobiliers tout au long de leur parcours professionnel grâce à sa fine connaissance du monde de l’immobilier.
Nos avocats vous assistent, vous conseillent et représentent au mieux vos intérêts devant les juridictions compétentes. N’hésitez pas à prendre contact avec nos professionnels du mandat de vente immobilier en cas de questions !
