Honoraires de l’agent immobilier : l’arrêté du 10 janvier 2017 « relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière » abroge l’arrêté du 29 juin 1990 « relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels de l’immobilier intervenant dans les transactions immobilières ».
Ce nouveau texte, qui entrera en vigueur le 1er avril 2017, vient compléter les dispositions introduites par la loi Alur du 24 mars 2014 en alourdissant les modalités pratiques d’affichage des prestations des professionnels de l’immobilier.
Des exigences renforcées en matière d’affichage du prix des prestations proposées par les professionnels de l’immobilier
L’arrêté prévoit que les professionnels de l’immobilier sont désormais tenus d’afficher les prix « effectivement pratiqués » pour les prestations qu’ils assurent (vente, location de biens, gestion immobilière) en indiquant pour chacune de ces prestations à quelle partie incombe le paiement de cette rémunération.
L’expression « effectivement pratiqués » devrait contraindre les professionnels de l’immobilier à abandonner la pratique de la négociation à la baisse de leurs honoraires de transaction, une telle pratique les exposant désormais à des sanctions (voir ci-dessous).
L’arrêté précise en outre que lorsque ces prix sont fixés en fonction de la valeur du bien vendu ou du montant du loyer, l’affichage doit indiquer le ou les montants prélevés, en précisant, le cas échéant, les tranches de prix correspondantes, et faire apparaître tous les éléments permettant de calculer les prix. Le cas échéant, une mention intelligible et figurant en caractère très apparents doit préciser le caractère cumulatif des tranches entre elles.
Bien évidemment, et cela ne constitue pas une nouveauté, les prix des prestations doivent être indiqués toutes taxes comprises et affichés de manière visible et lisible.
Outre l’obligation classique d’afficher le prix des prestations à l’entrée des établissements recevant de la clientèle, le présent arrêté prévoit que les informations sur le prix des prestations des professionnels de l’immobilier devront désormais figurer :
– sur les vitrines desdits établissements dans le même format et au même emplacement que celui normalement alloué aux annonces de vente ou de location,
– sur chaque vitrine publicitaire située hors établissement destinée aux publicités de vente, de location ou de sous-location (une mention précisant la possibilité de consulter le barème sur simple demande pouvant être substituée en cas de vitrine partagée par plusieurs professionnels),
– sur le site internet des professionnels de l’immobilier,
– dans les foires et salons professionnels,
Des obligations d’informations strictes en cas de publicité réalisée par les professionnels de l’immobilier
En cas de publicité effectuée par les professionnels de l’immobilier, les obligations pesant sur eux sont également renforcées.
En matière de transaction (article 3), à compter du 1er avril 2017, les professionnels de l’immobilier devront afficher, sur toute publicité et quel que soit le support utilisé :
– le prix de vente du bien, avec et sans les honoraires du professionnel, le prix du bien honoraires inclus devant apparaître en plus gros caractères que le prix du bien hors honoraires,
– la partie à qui incombera le paiement des honoraires du professionnel,
– le montant TTC des honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur, exprimé en pourcentage de la valeur du bien exprimé hors honoraires, le tout précédé de la mention « honoraires ».
En matière de location (article 4), toute publicité relative à la location ou à la sous-location non saisonnière d’un bien déterminé, quel que soit le support utilisé, devra indiquer :
– le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention « par mois » et, s’il y a lieu, de la mention « charges comprises »,
– le cas échéant, le montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location et dans tous les cas les modalités de règlement desdites charges,
– le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé,
– le montant du dépôt de garantie exigé,
– le cas échéant, le caractère meublé de la location,
– le montant total toutes taxes comprises des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire, suivi ou précédé de la mention « honoraires charge locataire », pouvant être abréviée en « HCL » sur les supports physiques,
– le cas échéant, le montant toutes taxes comprises des honoraires à la charge du locataire,
– l’indication de la commune et, le cas échéant, de l’arrondissement dans lesquels se situe le bien objet de la publicité (cette mesure concernant notamment pour les zones concernées par le plafonnement des loyers),
– la surface du bien loué exprimée en mètres carrés de surface habitable.
Un champ d’application a priori limité aux relations professionnels de l’immobilier / consommateurs
Comme indiqué précédemment, les dispositions de l’arrêté du 10 janvier 2017 sont applicables aux professionnels de l’immobilier qui interviennent tant en matière de location que de transaction.
Toutefois, l’arrêté du 10 janvier 2017 mentionne expressément qu’il est relatif à « l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière » et vise en outre expressément l’article L 112-1 du Code de la consommation.
Or, l’article liminaire du Code de la consommation définit le consommateur de la manière suivante : « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ».
En conséquence, sous réserve d’une interprétation différente du champ d’application de cet arrêté par les tribunaux, les obligations résultant de présent arrêté ne devraient pas s’appliquer dans le cadre de transactions conclues entre professionnels (ou entre personnes physiques contractant dans le cadre de leurs activités professionnelles, par exemple, en matière de transactions d’officines pharmaceutiques, de CHR, etc.).
Les sanctions encourues par l’agent immobilier en cas de manquement à ses obligations en matière d’affichage des honoraires de l’agent immobilier
Le non respect des obligations énoncées ci-dessus par les professionnels de l’immobilier constituera une violation de l’article L112- du Code de la consommation qui dispose que :
« Tout vendeur de produit ou tout prestataire de services informe le consommateur, par voie de marquage, d’étiquetage, d’affichage ou par tout autre procédé approprié, sur les prix et les conditions particulières de la vente et de l’exécution des services, selon des modalités fixées par arrêtés du ministre chargé de l’économie, après consultation du Conseil national de la consommation ».
Or l’article L 131-5 prévoit que tout manquement aux dispositions de l’article L. 112-1 est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Dans ces conditions, il conviendra que les professionnels de l’immobilier soient particulièrement vigilants et respectent leurs obligations en matière d’affichage et de publicité afin de ne pas s’exposer à des sanctions pécuniaires.
En définitive, cet arrêté illustre encore une fois le renforcement constant de l’exigence de transparence pesant sur les professionnels de l’immobilier.
Dans le cadre de cet arrêté, il nous semble toutefois que cette exigence de transparence supplémentaire en ce qui concene les honoraires de l’agent immobilier pourrait finalement s’avérer contreproductive aussi bien du point de vue des professionnels de l’immobilier que des consommateurs.
En effet, d’une part cela vient heurter certaines pratiques qui n’ont nullement pour but de tromper le consommateur. Ainsi, par exemple, ces nouvelles règles semblent totalement inadaptées aux transactions portant sur les biens d’exception pour lesquelles les prix ne peuvent pas toujours être affichés.
D’autre part, si la volonté du législateur de protéger le consommateur peut sembler légitime, il n’est pas certain, bien au contraire, que celui-ci se sentira mieux informé face aux très (trop ?) nombreuses informations contenues dans les annonces immobilières qu’il consultera.
AUMANS AVOCATS, PARIS / BRUXELLES / MARSEILLE
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