Comme tout professionnel, l’agent immobilier est responsable des dommages qu’il peut être amené à causer à autrui dans le cadre de son activité.
Et le risque pour un agent immobilier de voir sa responsabilité engagée dans le cadre de son activité est d’autant plus élevé que, contrairement à un simple intermédiaire, l’agent immobilier va jouer un rôle actif dans les opérations immobilières.
C’est d’ailleurs pour cette raison que la loi impose à l’agent immobilier d’être couvert par une assurance couvrant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle.
Le plus souvent, la responsabilité de l’agent immobilier sera recherchée lorsque ce dernier sera réputé avoir manqué à l’une de ses obligations essentielles de professionnel de l’immobilier.
Parmi les obligations essentielles de l’agent immobilier figure le devoir de conseil. Il s’agit d’une obligation à la fois juridique et technique.
Lors d’une vente, l’agent immobilier doit ainsi, notamment, vérifier :
- que le vendeur est bien propriétaire du bien vendu, que le lieu est conforme aux normes d’habitabilité, l’existence de servitudes (devoir de conseil juridique),
- que le vendeur ne vende pas en deçà ou au-dessus du prix de marché, les risques d’inondation du bien, la réalisation prochaine de travaux onéreux (devoir de conseil technique).
Si le devoir de conseil de l’agent immobilier est donc relativement étendu, il demeure toutefois limité à son domaine de compétence, c’est-à-dire celui de l’entremise immobilière. L’agent immobilier n’a en effet pas vocation à se substituer à un notaire, un architecte ou encore un expert.
En pratique, les agents immobiliers s’interrogent toutefois fréquemment sur le fait de savoir si du fait de leur statut de professionnel de l’immobilier et de leur devoir de conseil, ils peuvent être tenus responsables des vices cachés affectant un bien immobilier qu’ils ont vendu.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Lors d’une vente immobilière, le vendeur fournit une double garantie à l’acquéreur : une garantie d’éviction et une garantie des vices cachés.
La garantie d’éviction a pour objet de garantir à l’acquéreur la possession paisible du bien vendu. Concrètement, cela signifie que le vendeur ne doit pas personnellement porter atteinte au bien qu’il a transmis à l’acquéreur et qu’il doit lui assurer une protection en cas d’atteinte de tiers.
La garantie des vices cachés quant à elle a pour objet de protéger l’acquéreur des vices pouvant affecter le bien qu’il a acquis.
Pour pouvoir parler de vice caché : trois conditions doivent être remplies : le vice doit rendre la chose impropre à son usage normal, il doit être caché, être antérieur à la vente.
- Impropriété à l’usage normal : le défaut doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine.
- Caché : le vice ne doit pas être apparent, c’est-à-dire qu’il ne doit pas être visible lors d’une visite normale du bien.
- Antériorité à la vente : le vice doit exister au moment de la vente du bien.
Vente : Quelles sont les obligations de l’agent immobilier ?
Principe : la responsabilité du vendeur du fait des vices cachés
Seul le vendeur est responsable vis-à-vis de l’acquéreur des vices cachés affectant le bien vendu.
L’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice caché ou à compter du moment où il aurait dû en avoir connaissance pour effectuer un recours à l’encontre du vendeur.
Dans le cadre de son recours, l’acquéreur pourra soit demander l’annulation de la vente, soit une diminution du prix de vente.
Exception : la responsabilité de l’agent immobilier en cas de manquement à ses obligations de professionnel
Si le vendeur est seul responsable vis-à-vis de l’acquéreur des vices cachés affectant le bien vendu, l’acquéreur pourra toutefois rechercher la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son devoir de conseil.
Il s’agit donc de deux recours distincts. Le premier est fondé sur une dissimulation du vendeur et le second sur un manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil.
Plusieurs conditions doivent toutefois être remplies pour que la responsabilité de l’agent immobilier puisse être engagée en cas de vices cachés.
Quels recours contre l’agent immobilier en cas de vice caché ?
Pour que la responsabilité de l’agent immobilier puisse être engagée en cas de vices cachés, il faut que l’agent immobilier ait manqué à son devoir de conseil en n’informant pas l’acquéreur de l’existence d’un vice caché dont il avait connaissance.
En effet, la responsabilité de l’agent immobilier ne pourra pas retenue s’il n’avait pas connaissance du vice. Il n’existe pas de présomption de connaissance du vice caché par l’agent immobilier, ce dernier n’étant pas un professionnel du bâtiment. Toutefois, cette absence de présomption de connaissance du vice caché par l’agent immobilier ne dispense pas ce dernier d’avoir à visiter et analyser soigneusement le bien préalablement à sa mise en vente.
En revanche, si l’agent immobilier a connaissance d’un vice caché il doit, bien évidemment, en informer l’acquéreur. Et s’il a un doute concernant l’existence d’un éventuel vice caché, il devra recommander à l’acquéreur de faire appel aux services d’un expert.
Par ailleurs, le devoir de conseil de l’agent immobilier étant tant vis-à-vis du vendeur que de l’acquéreur, l’agent immobilier devra également inviter le vendeur à informer l’acquéreur des vices cachés dont il a connaissance. A défaut, le vendeur pourrait également rechercher la responsabilité de l’agent immobilier, en l’appelant notamment en garantie, en cas d’un éventuel recours de l’acquéreur à son encontre.
Enfin, l’acquéreur ne pourra pas rechercher la responsabilité de l’agent immobilier chaque fois qu’il aura pu apprécier l’état de l’immeuble qu’il aura acquis (ex : vétusté évidente du bien).
En définitive, la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son devoir de conseil en cas de vices cachés ne pourra pas systématiquement être recherchée par l’acquéreur.
Contrairement à la responsabilité du vendeur, qui ne peut être recherchée que pendant deux ans à compter de la découverte du vice, celle de l’agent immobilier pourra en revanche être recherchée pendant 5 ans à compter de la découverte du vice.
